最近趕稿趕得昏天暗地，好久沒上來喘口氣說說話了。前陣子幫出版社整理了東森的談話性節目《現在才知道》部分集數內容，本文因篇幅關係沒有入書，但讓當初的我開了不小的眼界，原來市場上還有「REITs」這種投資商品（更可能是因小孩孤陋寡聞使然Orz……）。

不知道「REITs」的同學，可以認識一下，已經知道的同學，也可以聽聽專家（朱紀中、趙靖宇）的分析與建議哦！

 

 

本集播出日期：2012年9月5日
節目內容網址　https://www.youtube.com/watch?v=pa5Epqb-5X

　　相信所有朋友都希望能家住豪宅、手提名牌包，但如果口袋不夠深，手邊沒有個幾百、幾千萬，想過這樣的日子，無疑是痴人說夢。但本章就要讓你美夢成真，教你用小錢投資賺大錢；只要每個月花個幾千塊，就能變身豪宅的包租公、包租婆，還可以擁有無數名牌精品。

 

「REITs」到底是什麼投資商品？

　　包租公、包租婆並非有錢人才能當，只要有心投資，豪宅每季、每年的收益，也能配到你的戶頭裡；名牌包價格年年上漲，消費者無不擔心自己買不到、買不起，但有另外一群人卻是愈漲愈開心，因為他們買了名牌精品公司的基金，漲得多就賺得多。以下就要告訴你如何用小錢投資「REITs」基金，讓你輕鬆當房東！

　　所謂的「REITs」（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託），是不動產證券化的形式之一，也就是將不動產的所有權「單位化」後，讓大眾投資。台灣的REITs是一種「封閉式基金」，舉例來說：Ａ公司在國內擁有十家飯店，盈收共有100億，為了繼續投資，於是把100億包裝起來，印成股票，切成100萬份，每份10,000塊成一張股票，再公開發行，讓投資大眾購買，但就只有100億，不會再多了，所以稱之為「封閉式基金」。

　　隨著房地產的上漲，經過三、五年後，原來的100億變成160億，也就是從原本的一股10塊，變成一股16塊了。如此一來，投資者不但已經賺了6塊，更因身為股東，每年還有固定支息可領。

　　不過，並沒有豪宅包裝成的不動產基金，多半是「有穩定租金收益」的商業大樓或飯店，者，因為很少人會租豪宅來住，卻可能會去住飯店、逛百貨公司、租辦公大樓等，另外，學校旁的學生宿舍也有穩定的租金收入，都可能被包裝為投資基金。例如台北市信義區諸多商業大樓，看似隸屬不同財團，其實都已被包裝成不動產投資信託的股票或基金，推銷給投資大眾。

　　台灣的REITs是掛在股票欄裡，買賣方式跟一般股票一樣，目前大概只剩五、六檔，便宜的大概只有9、10塊多，只要9,000或10,000塊就買得起了，高一點的話，13到16塊的都有（此為2012年數據）。但國外的REITs就有「開放式基金」，可以用定時定額的方式申購，例如月繳三千元；或者以單筆一萬元申購。

 

REITs為何優於房地產及股票投資？

　　REITs是相當划算的投資，尤其近年來相當火紅，原因不外乎：
1.房地產持續上漲。
2.利率下降：此舉會使租息變得更穩固，不像以前的租息只有3%、4%，投資人根本看不上眼。

　　曾有人買了澳洲的REITs，不但因股價上漲賺了三倍，還有股票配息，加上買的是國外的REITs，當時澳幣一直漲，讓他還賺到了滙率。而一般要投資房地產，得跟銀行貸款，必須支付利息，手續也很複雜，萬一被套牢了，又有變現困難的問題。

　　但是REITs基金就不同了，它的交易方式和股票相同，流動性較佳、變現性也高，而波動性又比股票、房地產低很多。此外，投資房地產動輒千萬，進入的門檻相當高，但REITs卻能讓小額投資人也參與。

　　房地產投資要獲利，除了要得看地段、建物和買賣價差之外，若沒賣出變現，也只是紙上富貴，萬一房價大跌，投資反成慘賠。錢得進了口袋才叫「賺」，而REITs基金是把不動產變成商品，其中含商業辦公大樓，有固定的租金收入，因此其收益相當穩定。

 

REITs的高報酬率有多高？

　　根據金融海嘯以來三、四年內的統計，REITs報酬率高達150%，高於78.8%的股票報酬率。由於是全球REITs的統計，其中當然包括幾檔表現不佳的基金，例如歐洲的房地產都沒漲，日本東京的房地產更是一路跌，該區域的REITs自然也就慘跌不起。但香港、新加坡、美國等區域基金全都大漲，平均下來，全球REITs翻漲了1.5倍。

　　美國明明處於高失業率，政府一直想搶救房地產也成效不彰，然而北美的REITs卻漲了兩倍，這是何故？因為全球追求穩定的資金，在進入美國之前，一定會先買美金或某個穩定的商品，而REITs就是一個很穩定的商品。而且選擇的又是美國大都會最精華、效率最高的商用不動產，而非一般貧民區房產，價格自然連漲不休。

　　此外，香港中環一個小餐廳的租金，一個月要50萬港幣、國際知名服飾為擴展亞洲市場，在香港設的購物中心，租金一個月就要1,000萬港幣，難怪香港的REITs成績會如此亮眼。而台北市本就地狹人稠，前進台灣的陸客又一批接著一批，香港的成功模式，未來也會出現在台北，因此台灣的REITs也相當值得投資。

 

REITs的三大優勢

　　REITs有三個高於其它投資商品的優勢──

【優勢一】門檻低
每月只要3,000元，即使是一般上班族和社會新鮮人，也能輕鬆投資，而台灣的REITs基金甚至還可以零股買賣。

【優勢二】收益穩定
由於REITs基金會強制配息，因而收益能力極其穩定。以台灣的REITs基金來說，平均一年可以配到3到5毛錢左右，而國外的開放式基金則採季配息，三個月配息一次，但還是要視收益狀況而定，有些基金契約會規定：當季收益若不及10塊錢，便不予配息。購買國外REITs基金前，應先將所規定弄清楚。

【優勢三】稅負低
投資REITs還可以省稅，一般買賣股票要課證所稅，REITs基金的交易方式雖與股票一樣，但課稅標準卻跟基金一樣，其資本利得不必課稅，只有配息才要課稅；若投資的是海外的REITs基金，除非獲利100萬以上，否則也是免稅，一般投資大眾應該很難被課到稅，成本也就因此省了許多。

 

如何挑選穩定又賺錢的「REITs」基金？

　　要挑到穩賺不賠的REITs基金，須注意以下幾個重點：

【重點一】挑折價風險相對低的標的（房價還有上漲空間）
　　REITs基金的不動產有一定的價值，加上租金收益，就是它的「淨值」了。假設某REITs基金的淨值是10塊，你的買價高於10塊，就叫「溢價」，低於淨值的則叫「折價」，因此要趁REITs基金折價時買進，通常在股市大跌時，REITs基金會被帶衰，此時便是進場的好時機，等到它溢價之後，再脫手賣出。

　　有些REITs基金的淨值長期不曾重估，例如：原先100億的REITs基金，淨值為10塊，但六年來都不曾重估過淨值，價格只停留在13塊，但實際上已有16塊的價值，也是一種可以考慮購買的基金。

【重點二】挑租金上漲機會高者（挑地段好的標的）
　　買股票要看基本面，研究該公司的發展狀況與未來潛力，但REITs基金沒有所謂的基本面，只有一棟又一棟的建物，投資人只能拿著公開說明書，親自前往該建物所在地察看，看看建物是否處於滿租狀態，再到附近繞一繞，確定是否處於好地段、未來是否有上漲空間等。

【重點三】趁股票下跌、殖利率升高時買進
　　由於REITs基金有配息，因此當股票下跌，殖利率就會升高，配息的報酬率就會被拉高。例如：淨值10塊的REITs若配息3毛錢，殖利率即為3%，配息是固定的，於是當淨值掉到8塊時，殖利率就提高為3.75%了，此時便是買進的好時機。

【重點四】持有標的影響波動度愈小愈好
　　房價和租金的波動，對REITs都會有大小不一的影響，建物的房價是愈穩定愈好，如果經常暴起暴跌，或者房客流動率高，一下滿租、一下空房多者，就不是理想的標的物。

 

「REITs」基金的三大投資風險

　　投資REITs基金的風險，主要還是來自於房地產的景氣，以及標的物所處地段，即使是商辦大樓，也會有地段問題。之前有一檔掛牌金被清算的REITs基金，建物就位於台北市東區的頂好商場，雖然淨值極高，但因折價太多、市價過低，被集團或個人收購超過60%，於是在召開受益人大會之後，就被清算掉了。

　　以下便是投資REITs基金時可能遇到風險，投資人要多留意：

【風險一】房屋供給太多，房價下跌
　　物以稀為貴，一旦房子多了，房價就容易下跌，間接影響到REITs基金的投資獲益。但也有例外時，例如，2008年發生全球性金融海嘯，使得百業蕭條，部分原因便是房產泡沫化造成的，此時便可「危機入市」，大舉收購。

【風險二】同類型地點商辦多，導致租金下跌
　　有些商業區的辦公大樓過多，在彼此競爭的情況下，租金也可能下跌，投資人實地觀察標的物，不可忽略這一點，對於該區商辦大樓租金的漲跌，一定要多方打聽，才不會買錯REITs基金。

【風險三】地段不佳，無法帶起投資熱潮
　　若該房產、建物處於冷門地段，租戶相對較少，租金也較低廉，投資人短期內要賺到錢，恐怕有困難。例如：有一檔和頂好商場同期被清算的REITs基金，其清算速度一直慢於頂好商場，因為它位在中山北路上，地段沒有頂好商場來得好，自然不及頂好商場熱門，較無法吸引投資人的興趣。

【風險四】出租率降低，租金收入減少
　　租屋率跟景氣也有很大的關係，有些房子甚至過了大半年都還租不去出，自然會影響到REITs基金的租金收益，間接拉低了投資報酬率。若常看到某檔REITs基金的建物經常貼出「租租售售租售售」的紅紙條，那也就不必考慮該檔基金了。